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房地产行业按揭解析和地产预判电话会议纪要:超级繁荣新起点

发布时间:2017-02-18    研究机构:兴业证券

政府态度是缓不是转,地产向上大趋势难转。自调控政策出台以来,我们反复强调政府调控的目的“是缓不是转”,将房地产彻底打趴是政府不愿看到的局面。从我们研究的所有国内外案例来看:只有以刺破房地产泡沫为目的,货币政策持续大幅度的收紧才会使地产价格大幅下行,而其他一些行政政策的收紧,效果是非常有限的,或者是中短期的。在整个金融系统,“金融自由化”的背景下,银行必然配置按揭。

1月按揭数据超预期,银行必然给房地产加杠杆,不可逆。去年调控后,投资者担忧,银行放按揭可能受阻。但今年1月份按揭数据继续创历史新高,超市场预期,对我们观点也是一个侧面印证。虽然是短期数据,但大趋势是牢不可破的。最近,我们深入研究了美国的富国银行等主要商业银行,发现按揭贷款是富国银行成为宇宙第一大行的核心关键因素之一。对于商业银行来说,得按揭者得天下,国外如此,国内也不例外。

一线城市和核心二线城市的短期调整是超级繁荣新起点。对于一线和核心二线城市,我们坚持年度策略的观点:短期的调整是长期超级繁荣的新起点。这是资产配置大趋势的问题,银行配置按揭是由于按揭自身的特点决定的,一二线城市按揭的质量天生比三四线城市好。商业银行的这种趋势也引导了社会资产的重新配置。虽然一线和核心二线城市这段时间的成交量有40%-50%的调整,但长期前景依然非常光明。

边缘二线城市以及三线城市销售超预期。边缘二线城市和三线城市十一调控后销售非常火爆,我们认为以下几个原因导致了这个现象:1、国家政策的引导;2、基本面的支撑;3、商业银行作为资产配置的主导者做出牺牲。总体而言,我们年度策略做的判断是:超期繁荣新起点,我们现在依然是非常坚持,而且现在基本面在某种程度上对我们进行了非常有力印证。未来的风险点在于如果核心城市房价基本面不好,政策进一步调控或者实行大幅收紧的货币政策。但是目前这样的政策调整的概率不是特别大。

投资建议:一月份居民中长期创历史新高,房地产大周期远没见顶。行业调控政策和货币政策边际收紧带来基本面中短期的压力,但是难以改变长期大趋势。银行必给地产加杠杆,从而带来地产超级大周期是最强逻辑,压倒一切的逻辑。持续推荐新城控股、招商蛇口、保利地产、世联行、北京城建、荣盛发展、华夏幸福、阳光股份(000608)和绵石投资。

风险提示:货币政策收紧;销售不及预期。

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