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房地产行业周报:超级繁荣新起点

发布时间:2017-02-13    研究机构:兴业证券

投资要点

春节后成交回暖,龙头房企迎“开门红”。由于春节基数原因,本周成交环比增幅较大,同比变化-19%;其中一/二/三线城市同比分别变化-44%/-31%/+3%,三线城市回暖明显。微观数据看,部分龙头房企销售迎“开门红”,克而瑞数据显示,2016TOP3房企恒大、万科和碧桂园三家1月销售金额合计同比增长123%,其中碧桂园1月实现合同销售486亿元,同比增长288%。我们认为龙头房企凭借优异的投资、融资、布局等优势,将持续受益于行业集中度提升大趋势。 房地产长周期必向上!银行必给地产加杠杆逻辑是压倒人口、城市化等最大逻辑。主要经济体无例外。

一二线核心城市房价长期上行趋势难改。金融自由化,银行核心利益是核心城市配按揭,带来房价长期上行。政府短期强压核心城市房价带来的抑制,货币政策中短期收紧带来的扰动,不改长期大趋势。

二三线非核心城市基本面中短期有持续上行动力。1、资产向地产整体倾斜背景下,强压核心城市房地产带来非核心城市房地产繁荣。正如去年10月以来的演绎。2、从共赢角度,解决银行核心城市配置按揭冲动和核心城市房价暴涨矛盾出路是让银行牺牲一部分安全性去非核心城市配置按揭,从银行的角度引导资产配置。正如去年《是缓不是转,国庆地产调控点评》指明。3、核心和非核心城市房价差达历史最高,加大了非核心城市房产配置意愿。根据百城指数,目前一线/二线房价、一线/三线房价分别为3.5、5.5倍,而2012年初仅为2.4、3.1倍。

房地产调控政策持续发力。北京市于2月8日起执行个人住房贷款利率不低于基准利率九折;二套房按揭贷款期限最长不超过25年。国务院发布的《全国国土规划纲要(2016-2030年)》要求国土开发强度不超过4.62%,城镇空间控制在11.67万平方千米以内。北京市市长蔡奇透露,北京城乡建设用地规模预计从2017-2020年全市年均减少存量30平方公里。我们认为政府本意是缓不是转,基本面不会深调。本周我们统计的60个重点城市整体成交数据环比变化+658%,同比变化-19%。其中由于春节基数极低,环比大幅增长不具参考意义;一/二/三线城市同比分别变化-44%/-31%/+3%。其中,四个一线城市北、上、广、深同比变化-6%/-64%/-16%/-39%。本周的二手房市场中统计的20个城市成交面积同比变化-26%。库存方面,本周统计的22城市库存去化周期为7.8个月,环比变化+0.1个月,其中一/二/三线库存分别变化+0.1/+0.1/-0.1个月。

投资建议:本周楼市成交回暖,增量资金将带来港股地产股大行情。房地产调控政策持续发力,地产基本面短期面临压力,但不影响长期银行资产配置逻辑,地产长期趋势难改。长期看好新城控股、招商蛇口、保利地产、世联行、北京城建、绵石投资、阳光股份(000608)、金融街等;同时看好港股地产股。

风险提示:销售回升幅度不及预期。

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