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房地产行业点评报告:2016销售超市场预期,地产长周期向上

发布时间:2017-01-22    研究机构:兴业证券

事件:统计局发布2016年全国房地产开发和销售数据。2016年,全国商品房销售面积157349万平方米,同比增长22.5%,增速比1-11月份回落1.8个百分点。商品房销售额117627亿元,同比增长34.8%,增速回落2.7个百分点。全国房地产开发投资102581亿元,同比名义增长6.9%,增速比1-11月份提高0.4个百分点。房屋新开工面积166928万平方米,同比增长8.1%,增速提高0.5个百分点。

点评:

销售超预期,逻辑持续兑现,符合我们2016年度策略《复苏将超预期》的超前判断。我们此前一直独家反复强调,房地产大周期没有到达顶点,小周期内在货币宽松周期地产基本面非常大概率持续复苏,如今逻辑结论全部持续兑现。2016年,全国商品房销售面积157349万平方米,同比增长22.5%;商品房销售额117627亿元,同比增长34.8%。从绝对数看,2016年销售金额及面积双双创历史新高。而中短期由于行政政策调控带来的基本面调整难以改变地产长周期上行趋势。

银行加按揭情况带来了地产超级繁荣。2016年12月末个人购房贷款余额19.14万亿元,同比增长35%;占金融机构各项贷款余额比重为18.0%;全年增加4.96万亿元,同比多增2.31万亿元。2015年以来,兴业地产团队独家引领市场提出“房地产本质就是货币现象”观点,从按揭贷款这个核心资金供给端进行深入分析。我们通过前瞻且深刻的国际研究,于2016年初提出:长周期我们认为未来银行必给地产加杠杆,利率市场化和金融自由化阶段,商业银行会持续增加对于按揭贷款的偏好,按揭贷款占总贷款比重持续上行。2016年按揭贷款数据持续超预期,完全验证了我们之前超前的判断。未来这一趋势必将延续,也必然带来核心一二线城市房地产基本面的长期上行。

展望2017年,上半年被压制,二三线城市可能会好于预期。我们认为部分城市从严调控楼市的趋势短期较难改变,但这些行政调控政策不改变房地产大周期的逻辑。我们判断上半年市场被压制,但部分二三线城市可能会好于预期,主要是由于这些可能是按揭持续边际改善的区域。但长期看,银行持续用低位按揭利率引导表内资产配置向按揭倾斜,会带来导致房地产长期繁荣,趋势不可逆。

投资建议:2016年房地产全年销售数据超预期,按揭数据超预期,两者均验证了我们的前瞻判断。房地产核心逻辑没改变,长期向上趋势不改。持续推荐优质地产股新城控股、招商蛇口、保利地产、世联行、北京城建、绵石投资、阳光股份(000608)等。

风险提示:行业成交回升低于预期;货币政策收紧。

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