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房地产行业:心已动,水难收!2016年度按揭点评

发布时间:2017-01-22    研究机构:兴业证券

投资要点

事件:央行公布2016年12月及全年金融数据:全年人民币贷款增加12.65万亿元,同比多增0.93万亿元,其中居民中长期贷款增加5.68万亿元。2016年12月末,个人购房贷款余额19.14万亿元,同比增长35%,较9月末增加1.21万亿元。

点评:

不同经济体行为是相似的,金融自由化导致的中长期配置按揭是不可逆大趋势。2016年全年新增居民中长期贷款5.68万亿,同比增长86%;占全年新增人民币贷款比重达44.9%,相比2015年提升18.9个百分点。从余额角度看,2016年12月末个人购房贷款余额19.14万亿元,同比增长35%;占金融机构各项贷款余额比重为18.0%,比2015年年底的15.1%提升了2.9个百分点,但距国外主流国家40%-50%的占比仍有较大提升空间。正如我们三年来一直强调的,金融自由化导致的银行中长期加大按揭配置是不可逆大趋势,所有主要国家的历史演绎无一例外,这些在我们系列深度报告中有最为详细阐述,中国也绝不例外。

金融自由化趋势明确,直接融资大幅提升。2016全国各类债券发行金额18.6万亿元,同比大幅增长28.8%。股票新股发行227家(2015年223家),首发募集资1496亿元,比2015年略下降5.5%,整体维持在高位水平。股票增发783家,募集资金1.76万亿元,同比大幅增长29.3%。直接融资渠道的拓宽扩容降低了企业客户对银行贷款的依赖,银行拥抱个人按揭是长期趋势。

银行必须做出牺牲,在资产安全方面,按揭未来是向非核心城市边际倾斜。正如我们去年十月份针对调控所判断的,银行唯一的出路是加大对于二三线城市按揭配置力度,一定程度上控制一线和核心二线城市按揭,让一线和二线城市较低的按揭利率水平有所上行,让二三线城市的按揭利率水平相对下行,使得社会财富向二三线城市配置倾斜,疏导目前金融机构和居民蜂拥一线和核心二线城市配置资产的巨大压力。

银行长期发放按揭趋势带来地产长周期上行不可逆。我们系列深度报告一《银行必给地产加杠杆,国际比较研究》深入研究主要国家案例,发现两个最重要结论:第一,利率市场化和金融自由化阶段,商业银行持续增加对于按揭贷款的偏好,按揭贷款占总贷款比重持续行;第二,整体金融机构(包括不限于银行)持续增加对于房地产需求端支持的阶段,房地产基本面无视人口年龄结构、人均居住面积等其他情况,房地产基本面在大周期向上,体现了其是货币现象的本质。我国这一趋势早已开始,中国商业银行按揭贷款余额占总贷款余额比重已经由2009年底的9%提升到今年的18%,未来仍将持续提升,必然重复美国、日本、欧洲、澳大利亚、加拿大、马来西亚等全球主要经济体历史。

投资建议:全年按揭高增长,长期趋势难改。行政调控带来行业基本面短期调整,但房地产核心逻辑没改变,长期向上趋势不改。持续推荐优质地产股新城控股、招商蛇口、保利地产、世联行、北京城建、绵石投资、阳光股份(000608)等。

风险提示:货币政策收紧;房地产销售不及预期。

申请时请注明股票名称