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房地产行业:对中央经济工作会议的点评,卸下历史的背包

发布时间:2016-12-18    研究机构:华泰证券

事件:12月14~16日,中央经济工作会议召开,明年定调制度机制建设

整个会议内容,近半幅篇幅均有关房地产,主要包括:1)要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫;2)去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题;3)要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落;4)要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化,促进农民工市民化。同时,在措施方面主要提到土地供给、财税改革、发展租赁等。

这届政府的核心是改革,若路线和之前的周期相同,改革何谈?

我们可以从2个方面证实,当前已经处在改革浪潮当中:1)货币政策端已经利率市场化,从行政指导转向银行自己考虑风险和收益,房贷成为了银行自身配置的一种;2)去库存已经在开展,尽管实质性的结构性政策动用并不多,但确实已经在开始。我们认为,以上两点还仅仅是表面的改革,没有触及房地产市场的根本,就是体制,目前的经济发展阶段、特别是对已经跨过中等收入陷阱的一线城市,仍然还在沿用20年以前的体制,对经济发展产生了负面的作用。 哪些领域必须要改革?至少在土地和财税层面。

先按照工作会议已经提到的,至少可以看到在两方面会有所改革:1)土地供给要和人口流动挂钩,这里并没有说常住人口,所以给予了想象空间,毕竟常住人口是土地供给的结果,而人口流动是土地供给的原因;2)财税体制放在了五大手段的第三位,前两位是金融和土地,金融就是常规的收货币。财税手段如何使用没有提及具体内容,然而这是在政治局会议和经济工作会议都共同提到的,我们认为财税制度改革才是2017年的核心,体制和发展不匹配制约经济的发展,就需要体制来解决(参考《发展是结果,体制是先导---对政治局会议的点评》)。

2017年再来一次大背景切换,挑选NAV折价和50~100亿市值转型标的

我们已经在2016年看到了大背景切换下的楼市逻辑变化,2017年的大背景从去库存切换到改革。我们继续强调,不管是房价、还是二级市场,定价权都在发生转移,我们继续看好NAV折价公司,建议关注招商蛇口、首开股份、北京城建、泰禾集团、中国武夷,同时,转型类公司建议关注华业资本、阳光股份(000608)、嘉宝集团、栖霞建设。

风险提示:库存去化进展超预期。

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