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阳光股份2020年半年度董事会经营评述

时间:20-08-26 18:29    来源:同花顺

阳光股份(000608)(000608)2020年半年度董事会经营评述内容如下:

一、概述2020年上半年,中国经济受新冠肺炎疫情影响,在严峻的内外部政治经济环境下,快速止跌反弹。根据国家统计局初步数据,上半年全国GDP实现约456,614亿元,同比下降1.6%。其中一季度同比下降约6.8%,二季度增长约3.2%。复工复产复商复市加快推进,主要指标恢复性增长,经济运行稳步复苏,基本民生保障有力,市场预期总体向好,社会发展大局稳定。下半年,受国际整体疫情形势影响,国内疫情防控的压力依然持续存在,疫情对整体经济活动的影响也会一直存在。国际地缘政治及保护主义对中国进出口贸易的潜在影响依然存在,经济发展面临的挑战较大。但随着国内应对疫情的逐步成熟,以及“六稳”、新老基建和积极财政货币政策的实施,下半年经济增速有望环比继续反弹。2020年上半年,房地产行业受新冠疫情影响,一季度业绩同比下滑较大,二季度随着国内疫情形势逐步得到控制,行业触底反弹,环比增速加快,但上半年整体增速仍同比下滑。根据国家统计局统计,上半年全国商品房销售面积约6.94亿平米,同比下降8.4%;销售金额约6.69万亿元,同比下降5.4%;房地产开发投资6.28万亿元,同比增长1.9%;新开工面积9.75亿平米,同比下降7.6%;竣工面积2.9亿平米,同比下降10.5%;土地购置面积0.8亿平米,同比下降0.9%。开发企业因疫情影响,分化加剧,其中Top20开发企业上半年销售金额同比仅下降约1.3%。市场方面,深圳及个别二线城市市场热度较高,其它一二线城市均有不同程度回暖。随着地方政府就土地出让条件的放松以及资金成本的下行,土地市场热点地块溢价成交增多。2020年下半年,随着中央再次提出“不将房地产作为短期刺激经济的措施”以及“房住不炒”等宏观调控基调,预计行业将在因城施策的基调下平稳发展。2020年上半年,新冠疫情爆发后,公司积极响应政府号召,对部分涉及民生的租户及物业公司给予了一些租金减免。商业项目在疫情期间,总体运营平稳,但部分聚集性业态商户受疫情防控需要,未能开业运营。个别商户也因疫情影响,不再开业。受上述因素影响,公司上半年商业项目租金收入同比有所下降。上半年,公司第一大股东发生变化,公司从无实控人到京基集团有限公司成为公司控股股东、陈华先生成为公司实控人。公司董事会、监事会及高级管理人员均发生了较大的变化。尽管受疫情及股东变化影响,总体上,上半年公司各项经营工作较为平稳有序推进。2020年下半年,公司就商业项目将加大招商及运营管理工作,力争将疫情对全年租金收入的影响降低到最小。同时,公司将加大北京阳光上东项目的开发库存产品销售准备工作,并根据公司全年目标及市场条件,适时销售。公司在梳理参股项目投资现状后,将积极与项目合资方沟通,从参股项目早日退出变现。主要项目所处区域市场分析1、住宅销售市场:北京和成都北京住宅市场:2020年上半年,北京紧随中央调控步伐,坚守“房住不炒”基调,边际优化调控政策,遏制炒房、炒学区等行为。在新冠疫情冲击下,北京2020年上半年商品住宅市场交易规模明显回落,成交价格呈结构性小幅上涨态势。分区域来看,近郊区上半年市场整体成交规模降幅相对较小,中心城区及远郊区整体成交规模降幅较大,降幅均超50%。上半年整体市场以刚需为主,但各区需求分化明显,中心城区再改及豪改产品成交占比仍超一成,近郊区刚改及再改需求仍存一定空间,远郊区刚改及再改产品成交占比明显提升。二手住宅方面,2020年上半年北京二手房成交6.4万套,同比下降10%,为近六年以来最低。成交均价同比呈结构性上涨,环比保持相对平稳态势。2020年上半年,伴随北京限价政策边际调整,不限价商品住宅项目积极取证入市,叠加部分改善型需求释放,北京商品住宅成交均价同比呈结构性上涨态势,商品住宅成交均价为49,622元/平方米,同比上涨13%,为近三年同期价格同比涨幅最大。成都住宅市场:2020年上半年成都商品住宅累计成交1,105.6万㎡,同比上升7.6%。成都复工复产早,疫情之后市场快速复苏,成交量出现补偿性增长,3-6月成交量均高于去年同期,在供应较去年同期下降6.5%情况下,成交量同比上升7.6%。随着成渝城市群战略的进一步明确,以及2019下半年区域购房资格互通影响,2020上半年天府新区供销远远领先其他区域。中心城区产品改善化趋势愈发明显且不可逆,一方面来源于需求端成都步入改善时代,另一方面也受制于中心城区降容、地价刚性上涨导致企业通过改善产品实现溢价,改善化进程“被迫”加速。2、投资性物业在北京、天津、上海和成都不同市场表现如下:北京:受新冠疫情影响,2020年上半年北京写字楼市场持续低迷,6月疫情出现反弹,市场需求再度被抑制。2020年上半年,北京甲级写字楼市场有2个新项目入市,全市甲级写字楼存量共计1,248万平方米,空置率升至13.6%,租金每月每平方米360.5元,连续第六个季度出现环比下滑。2020年上半年,新冠疫情爆发对北京零售市场造成了较为严重的影响,全市未有新增商业项目投入使用,大部分购物中心面临部分商铺暂停营业或关闭的困扰,导致北京购物中心空置率升至9.7%,租金水平也出现下滑,全市购物中心首层租金为每平方米每月859.1元,同比下降0.1%。六月份北京疫情出现反复,也拖延了零售市场复苏的节奏。上海:受疫情影响,2020年上半年全市仅两个全新甲级写字楼项目共计10.5万平方米入市,甲级写字楼存量升至1,340万平方米。二季度,写字楼租赁活动复苏,但净吸纳量明显少于往年同期水平。尽管来自部分行业和企业的需求见长,但另一边,市场出现减租和退租现象,导致全市甲级写字楼空置率水平至17.4%。业主进一步给出租金让步,租金降至每平方米每天7.5元。上半年市场无疑对业主和租户方都是考验。2020年上半年上海零售市场无新项目入市,餐饮业受疫情影响最为严重。购物中心内较多掉铺现象使得全市购物中心空置率上升至11.6%。天津:受疫情影响,2020年上半年经济发展放缓,甲级写字楼市场无新增供应,市场净吸纳量出现下滑。天津市政府出台租金减免等优惠措施,意图减轻企业经营压力,但对办公租赁需求提升的直接作用不大。同时,部分企业尝试远程、线上会议等新兴办公模式,亦直接降低了当前对线上办公场地的需求。二季度后随着经济逐步复苏,甲级写字楼市场存量持续消化,市场竞争较为激烈,充足的市场存量使租金承压。受疫情影响,2020年上半年天津零售市场的新建工程和招商进度延后,无新项目入市。大多数零售商扩张步伐放缓。全市空置率10.7%,同比下降0.2个百分点,全市首层平均租金为344.85元每平方米每月,同比下降1.5个百分点。成都:2020年上半年,受全球经济环境和新冠疫情影响,部分项目推迟入市时间,全市仅有一个甲级写字楼入市,将甲级写字楼存量推升至330万平方米。甲级写字楼市场活跃度持续走低,第二季度企业退租情况明显,退租面积较去年同期上涨75%,推动全市空置率上升至24%。年初整体租金相对平稳,但二季度开始部分业主下调租金,优质客户议价能力明显提升。上半年甲级写字楼市场平均租金为101.3元每月每平方米,同比下降1.3%。2020年上半年,成都零售市场新增2个项目,总存量达到604万平方米。受疫情影响零售市场需求持续走弱,购物中心平均空置率大幅上升至10.1%,三年来首次突破10%。首层平均租金小幅下滑,至431.2元每月每平方米。核心商圈购物中心首层租金降幅略小于非核心区域。2020年上半年宏观经济数据2020年上半年上述城市主要市场数据如下:公司主要经营情况2020年上半年,公司各项经营工作较为平稳有序推进,实现营业收入8,810.38万元,实现归属于母公司股东净利润-5,110.30万元,较去年同期下降98.15%。2020年上半年,公司无新增土地储备项目,无累计土地储备情况,公司无在建项目开发情况。主要项目销售情况主要项目出租情况土地一级开发情况以上数据截止日期:2020年6月30日发展战略和未来一年经营计划公司将进一步优化资产质量,在继续做好存量资产的经营与资产管理业务的同时,加快资产变现步伐,积极关注新项目和其他创新型业务。实现公司稳定、持续发展。鉴于公司控股股东已变更为京基集团有限公司,公司未来的发展战略也将存在调整的可能。2020年公司将根据自身情况及市场机会,进一步优化公司资产质量,增加公司现金流。加快已开发项目的库存清理,加大资金回收力度,增厚公司利润。同时,在满足疫情防控的要求下,力争投资性房地产出租经营保持平稳运行。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保二、公司面临的风险和应对措施 风险因素 1、政策风险。截至目前,国家对房地产行业的宏观调控一直未见放松。因城施策以“房住不炒”为前提,地产行业的销售及融资依然受到诸多限制。鉴于公司可售住宅仅为一些尾房,且公司物业多为长期经营性物业贷款,上述政策对公司影响有限。 2、市场风险。随着经济下行压力的加大,以及新冠肺炎疫情影响,公司2020年投资性房地产的租金收入会存在一定的下滑压力。 3、经营风险。截至目前,公司主要控股项目经营稳定,但个别项目仍面临周边同业项目及新兴购物方式的竞争,有一定的客户分流压力,对项目经营结果会产生一定影响。 4、财务风险。目前公司资产负债率并不高,但由于公司存量资产多为持有型物业,现金流主要为物业租金收入及住宅尾盘销售,当需要偿还金融机构贷款和利息时,如公司自有现金不足时,需要处置资产、进行再融资替换或寻求股东支持。 对策措施 1、针对政策风险,公司将紧密关注国家对经营性物业的融资新规,确保资产有合理的负债水平。 2、针对市场及经营风险,公司将进一步加快对低效资产的剥离,同时积极尝试新的营销手段,提高正常资产的运营效率。 3、针对财务风险,公司将加大开发库存产品的销售,同时做好资产处置的储备工作,积极关注房地产行业融资、资本市场再融资政策变化及必要时寻求股东支持。 三、核心竞争力分析 随着房地产行业的快速发展,公司与行业龙头企业的差距拉大,在传统住宅开发领域公司没有足够竞争力。近10年来,公司在中国主要一二线城市累积完成了超过30个项目的招商及运营,为公司主营业务的持续发展以及未来战略的实现奠定了坚实的基础。公司转型商业地产较早,积累了一定的商业项目策划招商和运营管理能力以及城市更新类项目改造经验。 近年来,公司制定了新的发展方向和轻资产业务模式,并形成了以对资产投资、改造、营运及退出为主线的全新组织架构,根据未来新业务,储备相应的竞争力。同时,随着近年来公司资产结构的不断优化,公司资产负债率下降明显,低于国内同行业平均水平。在房地产行业调控持续、融资收紧的趋势下,低负债率为公司业务发展储备了相应的杠杆空间。 未来,公司将依托控股股东京基集团有限公司的支持,重塑在地产行业产业链上的价值创造能力,更好回报股东。